Permis de construire : le guide complet, de la demande à l'achèvement des travaux

Vous préférez déléguer ? Nous montons votre dossier de permis de construire, plans compris, pour 849 € TTC.

Quand faut-il un permis de construire ?

Un permis de construire est obligatoire pour toute construction nouvelle de plus de 20 m² et pour toute extension de plus de 20 m², ou de plus de 40 m² en zone urbaine d'un PLU (articles R421-1 et R421-14 du Code de l'urbanisme). En dessous, une déclaration préalable suffit dans la plupart des cas.

Le permis est aussi exigé dans trois autres situations :

• Extension qui porte la maison au-delà de 150 m² de surface de plancher, même si elle fait entre 20 et 40 m² en zone U.
• Changement de destination avec travaux sur la structure porteuse ou la façade, par exemple transformer une grange en maison en ouvrant de nouvelles fenêtres.
• Piscine de plus de 100 m², ou dont l'abri dépasse 1,80 m de hauteur.

Le détail de chaque seuil se trouve dans notre guide permis ou déclaration préalable.

Quel formulaire Cerfa utiliser ?

Le formulaire dépend du type de construction. Pour une maison individuelle et ses annexes (garage, abri, piscine, extension), on utilise le Cerfa n° 13406. Pour tous les autres projets (immeuble, local commercial, bâtiment agricole, permis d'aménager), on utilise le Cerfa n° 13409.

Les deux formulaires sont disponibles gratuitement sur service-public.fr. Ils demandent l'identité du demandeur, la description du terrain (adresse, références cadastrales, superficie), la nature du projet, les surfaces créées et les informations utiles au calcul de la taxe d'aménagement.

Quelles pièces joindre au dossier ?

Un permis de construire de maison individuelle comprend huit pièces de base, numérotées PCMI 1 à PCMI 8 sur le bordereau du Cerfa :

D'autres pièces s'ajoutent selon le projet et la commune : attestation relative à la réglementation environnementale (RE2020) pour une maison neuve, étude de sol en zone d'argile, pièces spécifiques en secteur protégé. Le bordereau du formulaire Cerfa indique la liste exacte.

Le plan de masse et l'insertion graphique sont les pièces qui provoquent le plus de demandes de compléments. Nos guides quels documents fournir et les plans obligatoires détaillent chacune d'elles.

Faut-il passer par un architecte ?

Un particulier qui construit pour lui-même doit faire appel à un architecte dès que la surface de plancher totale dépasse 150 m² (article R*431-2 du Code de l'urbanisme). On additionne l'existant et la surface créée.

En dessous de ce seuil, vous pouvez préparer le dossier vous-même, le confier à un dessinateur ou à un bureau d'études. Notre guide faire son permis seul compare les options.

Comment déposer la demande ?

Toutes les communes doivent pouvoir recevoir une demande d'autorisation d'urbanisme par voie électronique depuis le 1er janvier 2022. Vous déposez le dossier sur le guichet numérique de votre commune, ou en mairie, en version papier.

Après le dépôt, la mairie vous remet un récépissé (ou un accusé d'enregistrement électronique) avec un numéro de dossier. Ce document indique la date à laquelle un permis tacite sera obtenu si l'administration ne répond pas. Notre guide déposer son permis en ligne explique la démarche pas à pas.

Combien de temps dure l'instruction ?

Le délai d'instruction est de 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes, et de 3 mois pour les autres permis de construire (article R*423-23). Il démarre à la date de dépôt d'un dossier complet.

Si la mairie demande des pièces complémentaires, le délai ne court qu'à partir de leur réception. Une majoration de délai doit vous être notifiée dans le premier mois. Notre guide sur les délais d'instruction détaille ces cas.

Que se passe-t-il si la mairie ne répond pas ?

En règle générale, le silence de la mairie à la fin du délai d'instruction vaut accord : vous obtenez un permis tacite. Il existe des exceptions, notamment en secteur protégé lorsque l'Architecte des Bâtiments de France a émis un avis défavorable.

Vous pouvez demander à la mairie un certificat de permis tacite. Ce document est utile pour votre banque, votre assurance ou une future vente.

Que faire après l'obtention du permis ?

L'obtention du permis ouvre trois étapes : l'affichage, l'ouverture du chantier et la déclaration de fin de travaux.

1. Afficher le permis sur le terrain. Le panneau doit être visible depuis la voie publique pendant toute la durée du chantier. Le délai de recours des tiers est de 2 mois à compter du premier jour d'affichage continu (article R*600-2).
2. Déclarer l'ouverture du chantier auprès de la mairie, au moment où les travaux commencent.
3. Déposer la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) à la fin du chantier. La mairie peut alors contrôler la conformité pendant un délai de 3 mois, porté à 5 mois quand un récolement est obligatoire.

Attendre la fin du délai de recours de 2 mois avant de commencer les travaux limite le risque de devoir les arrêter.

Combien de temps le permis est-il valable ?

Un permis de construire est valable 3 ans (article R424-17). Il peut être prolongé deux fois d'un an, à condition d'en faire la demande au moins 2 mois avant l'expiration (articles R424-21 et R*424-22).

Le permis devient caduc si les travaux ne commencent pas dans ce délai, ou s'ils sont interrompus plus d'un an. En cas de recours devant le tribunal, le délai de validité est suspendu jusqu'à la décision définitive.

Combien coûte un permis de construire ?

Le dépôt en mairie est gratuit. Le coût réel vient de la préparation du dossier (plans, notice, insertion graphique), des études éventuelles et des taxes dues une fois le permis accordé.

Chez nous, le dossier complet de permis de construire coûte 849 € TTC, plans compris.

Cas particuliers

• Secteur protégé : l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France est requis, et les contraintes d'aspect (matériaux, couleurs, ouvertures) sont plus strictes. Voir notre guide permis en secteur protégé.
• Lotissement : le règlement et le cahier des charges du lotissement s'ajoutent au PLU.
• Commune sans PLU : le Règlement national d'urbanisme s'applique, et la construction est en principe limitée aux parties déjà urbanisées de la commune.
• Permis à modifier : tant que le permis est valable et les travaux non achevés, un permis modificatif permet de faire évoluer le projet sans repartir de zéro, si les changements restent limités.
• Terrain vendu avec un permis : le permis peut être transféré à l'acquéreur, avec l'accord du titulaire initial.

Sources

• Légifrance : Code de l'urbanisme, articles R421-1, R421-14, R423-23, R424-17, R424-21, R424-22, R431-2 et R600-2
• Service-public.fr : permis de construire
• Service-public.fr : déclaration préalable de travaux

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