Mis à jour le 5 novembre 2026
Pour savoir si vos travaux exigent un permis ou une déclaration préalable, vous devez comparer la surface créée à des seuils définis par le Code de l'urbanisme. En zone urbaine couverte par un PLU, une extension jusqu'à 40 m² nécessite seulement une déclaration préalable, tandis qu'une construction nouvelle dépasse 20 m² requiert un permis.
Un permis de construire est obligatoire au-delà de 20 m² créés, ou de 40 m² pour une extension en zone urbaine d'un PLU. Entre 5 et 20 m² (ou 40 m²), une déclaration préalable suffit. Au-delà de 150 m² de surface totale, l'architecte devient obligatoire.
Vous préférez qu'un expert monte votre dossier ? Déclaration préalable clé en main : 449 € TTC, permis de construire : 849 € TTC.
Trois critères décident de l'autorisation : la nature des travaux (construction nouvelle, extension, modification d'un bâtiment existant), la surface créée et l'endroit où se trouve votre terrain. La surface s'apprécie en emprise au sol et en surface de plancher : c'est la plus grande des deux qui compte.
Une terrasse de plain-pied ne crée ni l'une ni l'autre. Un carport ou un auvent crée de l'emprise au sol sans créer de surface de plancher. Notre guide sur l'emprise au sol détaille les calculs.
| Projet | Aucune formalité | Déclaration préalable | Permis de construire |
|---|---|---|---|
| Construction nouvelle (abri, garage isolé, carport, pool house) | 5 m² ou moins | Plus de 5 m² et jusqu'à 20 m² | Plus de 20 m² |
| Extension hors zone urbaine d'un PLU | 5 m² ou moins | Plus de 5 m² et jusqu'à 20 m² | Plus de 20 m² |
| Extension en zone U d'un PLU | 5 m² ou moins | Plus de 5 m² et jusqu'à 40 m² | Plus de 40 m², ou plus de 20 m² si la surface totale dépasse 150 m² |
| Piscine non couverte ou abri de moins de 1,80 m | Bassin de 10 m² ou moins | Bassin de plus de 10 m² et jusqu'à 100 m² | Bassin de plus de 100 m² |
| Piscine avec abri de 1,80 m ou plus | — | — | Dès que le bassin dépasse 10 m² |
| Modification de façade (fenêtre, porte, Velux, couleur, matériau) | Remplacement à l'identique | Oui | Si elle accompagne une extension soumise à permis |
| Changement de destination (garage en chambre, commerce en logement) | — | Sans toucher à la structure porteuse ni à la façade | Avec modification de la structure porteuse ou de la façade |
Ces seuils sont ceux du Code de l'urbanisme (articles R421-1, R421-2, R421-9, R421-14 et R*421-17). Votre PLU peut imposer des règles plus strictes sur l'implantation, la hauteur ou l'aspect, mais il ne change pas le type d'autorisation.
Une construction indépendante de moins de 5 m² ne demande aucune formalité, si sa hauteur ne dépasse pas 12 m (article R421-2). Entre 5 et 20 m², il faut une déclaration préalable (article R421-9). Au-delà de 20 m², il faut un permis de construire (article R*421-1).
Cette règle vaut pour l'abri de jardin, le garage non accolé, le carport, le pool house ou l'atelier. Un garage accolé à la maison n'est pas une construction nouvelle : c'est une extension, qui suit les seuils de la partie suivante. Pour un projet précis, voyez notre guide sur l'abri de jardin.
En zone urbaine (zone U) d'une commune couverte par un PLU, une extension peut atteindre 40 m² avec une simple déclaration préalable (article R*421-17). Partout ailleurs (zone A, N ou AU, carte communale, commune sans document d'urbanisme), le seuil reste fixé à 20 m².
Une exception fait souvent basculer le projet vers le permis : une extension de 20 à 40 m² en zone U demande un permis de construire si la surface totale de la maison dépasse 150 m² après travaux (article R*421-14). Dans ce cas, le recours à un architecte devient aussi obligatoire.
Le zonage de votre parcelle figure sur le plan de zonage du PLU, consultable en mairie ou sur le Géoportail de l'urbanisme.
Un particulier qui construit pour lui-même doit faire appel à un architecte dès que la surface de plancher totale dépasse 150 m² après travaux (article R*431-2). On additionne l'existant et la surface créée. Une maison de 120 m² qui s'agrandit de 35 m² atteint 155 m² : le permis et l'architecte sont alors obligatoires.
Sous ce seuil, un bureau d'études ou un dessinateur peut réaliser les plans et constituer votre dossier de permis.
Un bassin de 10 m² ou moins ne demande aucune formalité, hors secteur protégé. De 10 à 100 m², une piscine non couverte, ou couverte par un abri de moins de 1,80 m de haut, demande une déclaration préalable. Au-delà de 100 m², ou dès que l'abri atteint 1,80 m, il faut un permis de construire.
La surface prise en compte est celle du bassin, pas celle de la plage. Notre guide piscine détaille les règles d'implantation.
Toute modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment demande une déclaration préalable (article R*421-17) : création ou agrandissement d'une fenêtre, pose d'un Velux, changement de porte, de couleur de façade ou de matériau de toiture, pose de panneaux solaires en toiture. Le remplacement à l'identique (même forme, même matériau, même couleur) ne demande rien.
Deux cas dépendent de votre commune ou de votre secteur :
Pour un projet de déclaration préalable, nous préparons le dossier complet, plans compris : voir notre offre déclaration préalable.
Aux abords d'un monument historique, dans un site patrimonial remarquable ou dans un site classé, la règle se durcit. Les constructions nouvelles demandent une déclaration préalable dès le premier mètre carré (article R*421-11), y compris pour un abri de moins de 5 m². L'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) allonge aussi le délai d'instruction.
Notre guide sur le permis en secteur protégé explique comment préparer un dossier qui passe l'avis de l'ABF.
Le délai d'instruction court à partir du dépôt d'un dossier complet (article R*423-23) :
| Autorisation | Délai de droit commun | En secteur protégé |
|---|---|---|
| Déclaration préalable | 1 mois | 2 mois en général |
| Permis de construire d'une maison individuelle | 2 mois | 3 mois |
| Autres permis de construire | 3 mois | 4 mois |
Si la mairie réclame des pièces manquantes dans le premier mois, le délai ne démarre qu'à leur réception. Vous avez alors 3 mois pour les fournir. Notre guide sur les délais d'instruction détaille les majorations.
Vous savez maintenant quelle autorisation demander. Nous préparons le dossier complet, partout en France : vérification du PLU, plans (situation, masse, coupe, façades), insertion graphique, formulaire Cerfa et suivi jusqu'à la décision de la mairie, pièces complémentaires comprises.
Nos experts vous accompagnent dans toutes vos démarches d'urbanisme partout en France.
Réserver une consultation gratuite