Mis à jour le 6 novembre 2026
La surface habitable concerne principalement la location et la vente en copropriété, tandis que la surface de plancher est utilisée pour définir les autorisations d'urbanisme. Une demande de permis de construire est ainsi requise pour toute création dépassant 20 m2, ou 40 m2 en zone urbaine couverte par un PLU local.
Définition légale de la surface habitable (loi Carrez, loi Boutin), différence avec la surface de plancher et l'emprise au sol. Ce qui est compté ou exclus de chaque mesure.
En France, plusieurs notions de surface coexistent selon les contextes : surface habitable, surface de plancher, emprise au sol, surface Carrez... Ces définitions ont des implications légales importantes en matière de permis, de location et de vente immobilière.
Définie par l'article R111-2 du Code de la Construction, la surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction :
Utilité principale : calcul de la surface mentionée dans les baux de location (obligation loi Boutin depuis 2009 pour les locations nues).
La loi Carrez (1996) concerne les ventes de lots de copropriété (appartements). Elle définit une surface similaire à la surface habitable, avec les mêmes déductions, mais exclut en plus les lots de moins de 8 m².
Obligation : mention obligatoire dans tout avant-contrat et acte de vente d'un bien en copropriété. Une erreur de plus de 5 % dans la mesure Carrez donne droit à réduction de prix.
La surface de plancher est la notion utilisée en urbanisme pour déterminer les autorisations nécessaires (permis vs déclaration préalable) et le recours obligatoire à l'architecte.
Elle correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, après déduction :
Implication permis :
20 m² de SDP créée : permis de construire (hors zone PLU)
150 m² de SDP totale : recours obligatoire à l'architecte
L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction sur le sol. Elle inclut les débords de toiture, terrasses couvertes, auvents et carports.
Utilité : calcul du Coefficient d'Emprise au Sol (CES) fixé par le PLU, qui limite la proportion du terrain pouvant être occupée par les constructions.
| Notion | Définition simplifiée | Utilisation |
|---|---|---|
| Surface habitable | Plancher hors murs + H > 1,80 m | Baux de location |
| Surface Carrez | Idem, lots copropriété | Vente en copropriété |
| Surface de plancher | Plancher + H > 1,80 m (hors murs extérieurs) | Permis de construire |
| Emprise au sol | Projection verticale au sol | PLU, CES |
| SHOB (ancienne) | Surface hors œuvre brute - supprimée en 2012 | Plus utilisée |
Permis-et-Plans-en-ligne.fr – Permis & Plans en ligne calcule précisément la surface de plancher et l'emprise au sol dans tous ses dossiers de permis de construire et de déclaration préalable.
La surface habitable est la mesure utilisée pour les baux, la surface Carrez pour les ventes en copropriété, et la surface de plancher pour les autorisations d'urbanisme. Ces trois notions ne sont pas interchangeables et peuvent conduire à des litiges ou des erreurs administratives si on les confond.
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